قائمة الكلمات المستعارة المدرجة في اللغة الروسية الحديثة تتوسع باستمرار. يسأل الكثير من الناس السؤال: "من هو المطور؟" الفعل الإنجليزي "لتطوير" يعني "تطوير، تطوير".

المطور هو المتخصص الذي يقود تطوير العقارات والترويج لها وبيعها بشكل أكبر، ويمر عبر المسار الكامل للمشروع منذ البداية.

الهدف الرئيسي من هذا النشاط هو الحصول على أقصى ربح من الصفقة.

ظهور المطورين في روسيا

في روسيا، بدأ التطور في الظهور في بداية القرن الحادي والعشرين، عندما بدأ سوق البناء بعد الأزمة في التطور بوتيرة متسارعة. ولكن في تلك السنوات، لم تتمكن أي شركة من تقديم خدمات عالية الجودة. وفي وقت لاحق، تم إعادة توجيه السوق من عدد المباني إلى جودتها، وبالتالي ارتفاع تكلفة البيع أو الإيجار.

بحلول عام 2005، كان هناك مجال عمل منفصل - التطوير، الذي سيطر على دورة التطوير بأكملها، والآن لديه طلب غير مسبوق على خدماته.

المطور الحقيقي هو محترف في جميع المجالات المتعلقة بالعقارات.

وظائف المطور

نطاق نشاط المطور واسع جدًا وتعتمد وظائفه على المعرفة في مختلف المجالات:

1. تقييم الصفقة المحتملة.من المهم إجراء تحليل مختص لموقع الموقع الذي سيقع فيه مشروع البناء المستقبلي وفرصه التجارية. استكشاف السوق وتوافر جميع العروض لأكثر من غيرها الاستخدام الفعالالبناء المخطط. حل مشكلة الشراء المحتمل للأرض وتقديم المزيد من الدعم للعملية.
2. تصميم وحساب الاستثمارات.إعداد الوثائق الهندسية والفنية اللازمة، والحصول على رخصة البناء.
3. جذب المستثمرين.حساب السيولة المالية للمشروع، المبلغ المطلوب الاستثمارات النقديةلتنفيذه. يحتاج المستثمرون إلى إثبات جاذبيتهم الاقتصادية ووجود الحد الأدنى من مخاطر الخسارة.
4. توزيع معقول للأموال.مطلوب من المطور تجنب الخسائر المحتملة ومراقبة تنفيذ العملية برمتها بكفاءة.
5. حل القضايا الناشئة مع سلطات الدولة والبلدية.
6. - استمرار أعمال البناء حتى يتم تشغيل المنشأة بالكامل.الإشراف على جميع الأعمال المنجزة والمحاسبة واستهلاك المواد، ومحاولة تقليل الاستثمارات، ولكن زيادة تكلفة المبنى نفسه. العثور على حل وسط في هذا.
7. إدارة جميع الموارد المتاحة - الأشخاص والمالية والمواد.
8. الحصول على أقصى ربح من المبيعات.

يقوم المطور أيضًا بإجراء أبحاث تسويقية ويستخدم تقنيات الإعلان التي تضمن النجاح الرئيسي للصفقة.

التنمية هي عملية يقوم خلالها رجل الأعمال بتحويل أو إنشاء عقار، مما يزيد من قيمته التجارية.

الاختلافات بين المطور والباني

في الدول الأوروبية لم يعتادوا على مصطلح "المطور". ويشارك المطورون في قطاع العقارات.

وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي، المطور هو كيان قانوني يمتلك قطعة أرض ويجذب التمويل لبناء أي عقارات في هذا الموقع على أساس تصريح بناء رسمي.

لا تعني وظيفة المطور وجود مثل هذا العدد المتنوع من المهام التي يتعين حلها ومجموعة واسعة من الأنشطة.

أنواع التطوير

يعتمد على ادارة ماليةتسليط الضوء:

• التطوير على أساس الرسوم - يتلقى رجل الأعمال الدفع في شكل نسبة مئوية من التكلفة النهائية للبناء، دون تحمل المخاطر المالية؛
• تطوير المضاربة - بالإضافة إلى جميع المهام المنجزة، فهي في حد ذاتها المستثمر الرئيسي، ويتم تغطية مخاطر هذه المشاريع من خلال زيادة الدخل؛
• البناء لغرض محدد، وهو لا يحقق الربح.

النوع الأخير لا يتم تمييزه دائمًا.

أيضًا هذه المنطقةيمكن تقسيمها حسب نوع العقار:

• التطوير السكني؛
• من الضواحى؛
• تجاري؛
• قطع ارض.

شركة تطوير هيكلها

أي عقار اليوم هو وسيلة مربحة لاستثمار الأموال، وخاصة السكن. من أجل زيادة قيمة العقار، فإن البناء التقليدي لا يكفي. تنشأ شركات التطوير كاستجابة لمتطلبات السوق الحديثة، وتلبية متطلبات المجتمع.

يمكن أن تعتمد الشركة على كيان قانوني واحد أو مجموعة من الأفراد العاملين في أنشطة الاستثمار والتطوير. قد يختلف المخطط اعتمادًا على اتجاه العمل المختار.

تشمل الهياكل النموذجية ما يلي:

1. مجموعة الإنتاج – البناء والتجارية وإدارة المبيعات.
2. المجموعة الإدارية والتنظيمية – الأقسام القانونية والمالية، قسم المحاسبة، قسم الموارد البشرية.
3. المجموعة الفنية والإدارية.

التفاعل عالي الجودة لجميع الروابط في هذه السلسلة يضمن الاحترافية وارتفاع الطلب على عمل الشركة.

الفرق بين التنمية الأوروبية والمحلية

والفرق الرئيسي هو أن التطوير الغربي يعتمد على الحاجة إلى إنشاء عقار، بناءً على أبحاث التسويق. في بلدنا، يتم تطوير مشروع لقطعة أرض محددة متاحة.

لا يزال هناك عدد قليل من شركات التطوير في روسيا التي يمكنها التنافس مع الشركات الأجنبية، ولكن هذا المفهوم أصبح يتمتع بشعبية متزايدة بسبب التخطيط الحضري المتزايد وإضفاء الطابع الأوروبي على المجتمع الحديث.

في الفيديو حول التنمية

أصبح دور المطورين ملحوظًا بشكل متزايد. يمكنهم الترتيب تغييرات دراماتيكيةعلى سبيل المثال، تشييد مبنى على قطعة أرض فارغة من الصفر، أو ليس ملحوظًا جدًا، ولكنه بالتأكيد يزيد من إمكانات العقار. يتم تنفيذ التحولات بطرق مختلفة.

المطورون هم رواد أعمال وعموميون: في القانون والتمويل والبناء. وبالتالي، هناك عدد قليل منهم وتكلفة خدماتهم مرتفعة للغاية.

دخلت كلمة "المطور" حيز الاستخدام بين المشاركين في سوق العقارات في العاصمة في عام 2000، عندما بدأت في التطور بسرعة، بعد أن تعافت من الأزمة. بدأ الجميع يطلقون على أنفسهم اسم المطورين - المستثمرين والمقاولين والشركات التي تمكنت من حجز قطع كبيرة من الأراضي لأنفسهم.

في الوقت نفسه، فإن التطوير الكلاسيكي أو الترويج لمشروع من الفكرة إلى البيع (أو الإيجار) إلى المستهلك النهائي مقابل رسوم معينة غير ممثل عمليا في موسكو. ويفسر الخبراء ذلك بتخلف القطاع المالي ونقصه المعلومات المتاحةحول ظروف السوق، فضلاً عن العلاقات المعقدة والمبهمة بين قطاع الأعمال والحكومة.

الجدار إلى الجدار

لفترة طويلة، كان سوق العقارات في موسكو سوقا للمطورين. لقد قاتلوا من أجل أوامر المدينة والمواقع والأحجام المربحة. بدأ التطور في الظهور عندما بدأ العملاء في الاهتمام ليس فقط بالمؤشرات الكمية، ولكن أيضًا بجودة المشاريع. لا يكفي مجرد بناء منزل أو مكتب. نحن بحاجة إلى تنفيذ المشروع بأقصى فائدة. من الناحية المثالية، تتولى شركات التطوير مجموعة كاملة من العمل لإنشاء عقار جديد: تطوير المفهوم، واختيار الموقع، وتنظيم التصميم، وإدارة البناء، والعثور على المستهلكين النهائيين. هذا عمل متعدد المراحل يتطلب مشاركة عدد كبير من المتخصصين في مجال التسويق وتخطيط الميزانية، التصميم المعماري، البناء، الهندسة، بيع المساحات، الإعلان، الخ.

وفقًا لما تقوله يانا كوزينا، مديرة قسم الاستشارات الإستراتيجية في شركة نوبل جيبونز، فإن "مهمة الاستشاريين هي جعل المشروع ممكنًا ماديًا، ومسموحًا به قانونًا، ومبررًا ومطلوبًا في العالم". هذا المكانفي هذه البيئة."

يقول أندريه زاكريفسكي، نائب رئيس Sistema-GALS: "بمساعدة المتخصصين، يجب على المطور بناء مبنى جاهز وملئه بالمستأجرين، ثم تعتبر مهمته مكتملة".

في روسيا، تبدأ الانحرافات عن المخطط الكلاسيكي بالفعل في مرحلة تنظيم العمل. يشرح محاور إنترفاكس: "يعتبر الكثيرون المستشارين علقًا يمتصون العصير ويرفضون خدماتهم، معتقدين أن لديهم شاربًا". ونتيجة لذلك، فإن العناصر ذات التصميم السيئ أو الموجودة بشكل غير صحيح ليست مطلوبة في السوق. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك قصور ريفية بمساحة 500 متر مربع، مبنية على قطع أرض مساحتها 10 أفدنة من الجدار إلى الجدار أو مراكز تسوق مصممة دون مراعاة إمكانية الوصول إلى وسائل النقل.

"في مؤخراأصبحت خدمات تطوير الدورة الكاملة مطلوبة بشكل متزايد. يقول إيجور إيفتوشيفسكي، المدير العام لشركة Vedis-Development: "إذا بدت التنمية في عام 2000 غريبة في سوق البناء، فقد حصلت في عام 2005 على الاعتراف بها كشركة مستقلة".

تشارك شركات الإدارة، بالإضافة إلى مجموعة واسعة من الاستشاريين المتخصصين، في تنفيذ مشاريع البناء الكبيرة. أصبحت المناقصات الداخلية لاختيار مهندس المشروع والمقاول العام، والذي يعتمد عليهما ما لا يقل عن 50٪ من نجاح المشروع المستقبلي، ذات شعبية متزايدة بين الشركات.

ومما يدل في هذا الصدد تجربة شركة Stroyinkom-K التي تمثل مصالح صانع الألماس الإسرائيلي ليف ليفيف في روسيا. للعمل في مجمع التسوق والترفيه في المركز المركزي لمدينة MIBC، اجتذبت مكتبًا معماريًا إسرائيليًا (Moshe Zur Architects)، وشركة لإدارة البناء (Mace Ltd.)، ومتخصصين في الهندسة ( شركة انجليزية"Arup Associates")، مستشارون في مجال التسويق والتقسيم الوظيفي لمساحات البيع بالتجزئة (الشركة الألمانية "Ece Projektmanagement GmbH&Co.KG")، بالإضافة إلى مقاول عام (شركة "Denia Sibus"). في محادثة مع مراسل انترفاكس المدير التنفيذيواعترف ألكسندر خالدي "Stoinkom-K" أنه مع تقدم العمل، من المخطط جذب ما يصل إلى 30 منظمة مختلفة لتنفيذ المشروع.

التنمية - "فاي"

تكلفة استئجار مكتب في موسكو على موقع rendathebest.ru

أساس أعمال التطوير هو العمليات المالية. في الغرب، هناك نوعان من التطوير: تطوير الرسوم (عندما لا يتحمل المطور المخاطر المالية ويحصل على رسوم ثابتة مقابل عمله) وتطوير المضاربة (عندما يستثمر المطور أمواله الخاصة في المشروع ويقوم ببناء المشروع بشكل مستقل). المخطط المالي للمشروع). في روسيا، يعد تطوير الرسوم غير متطور عمليا، حيث لا توجد شركات كبيرة في السوق متخصصة حصريا في هذا النوع من النشاط ومستعدة لتزويد العملاء بمجموعة كاملة من الخدمات لإنشاء وإدارة العقارات.

يوضح I. Evtushevsky أن هناك من يقدم حلولاً لبعض المشكلات في السوق، ولكن ليس لمجمعها بأكمله. "جميع المطورين الروس تقريبًا هم بناة سابقون، بما في ذلك نحن"، يعترف أ. زاكريفسكي.

يعمل مطورو الرسوم مقابل رسوم ثابتة، والتي يمكن أن تصل في بعض الحالات إلى 10٪ من تكلفة المشروع. "في جميع أنحاء العالم، هوامش شركات التطوير صغيرة، ويتم كسب المال من خلال حجم التداول الكبير. في روسيا، لم يفهموا هذا بعد"، كما يقول شريك الشركة هارمان، هيميلراث وشركاؤه جيرد لينجا. السعر الثابت لا يناسب المشاركين في السوق، في المقام الأول شركات البناء، اعتادوا على الدخل المرتفع.

مع التطوير المضارب والاستثمارات الخاصة بما لا يقل عن 10% من تكلفة المشروع، يمكن للمطور الاعتماد على 50% من العقارات المبنية، بشرط أن يشارك أيضًا مستثمر استراتيجي كبير في التمويل (25% على الأقل). -30% من تكلفة المشروع)، بنك (قرض يصل إلى 25-30% من تكلفة المشروع)، مقاول (10% من تكلفة المشروع) وعملاء مستقبليين (دفعات ما قبل الإيجار).

زاكريفسكي: "هذا هو الشكل الذي يبدو عليه المخطط الكلاسيكي للتمويل المختلط. ومع ذلك، في موسكو، تتكيف التقنيات التي تم تطويرها في الغرب مع الواقع المحلي. على سبيل المثال، يمكن للمطور أيضًا أن يلعب دور المستثمر الاستراتيجي والمقاول، وتمويل أكثر من 50% من تكلفة المشروع بشكل مستقل، ومن الممكن أيضًا العثور على عميل كبير سيتولى جزءًا كبيرًا من الاستثمار بالفعل في المرحلة الأولى من المشروع.

وتعمل شركة التطوير ST Group، المملوكة لرجل الأعمال الشهير شالفا شيغيرينسكي، بموجب هذا المخطط. في صيف عام 2005، أبرمت ST Group اتفاقية مع Metro Group AG، يقضي بموجبها الألمان بامتلاك جزء من المساحة في مجمع التسوق والترفيه، الذي ستقوم الشركة الروسية ببنائه على موقع في المنطقة الجنوبية الغربية. العاصمة (شارع أوبروتشيفا - IF). ومن المعروف بالفعل أن مترو يحتاج إلى مساحة لاستيعاب الهايبر ماركت الحقيقي.

مجمع سكني جديد في منطقة موسكو

الظلام المطور

من المبالغة عمومًا الحديث عن تطوير بناء المساكن، نظرًا لأن خطط التمويل العاملة هناك بعيدة كل البعد عن نظيراتها الغربية. في موسكو، في مجال بناء المساكن، يتم دمج المطور بالكامل تقريبا مع البناء. كما أن المخططات المالية المعتمدة في الاتحاد الروسي مشكوك فيها للغاية. «لا يوجد بناء مشترك في العالم، ولن يفكر أي مطور (ما لم يكن محتالًا بالطبع) في بدء مشروع معتمدًا على الأموال فرادى. "من أجل تطوير أنشطة التطوير المهني، فإن منطقة 214-FZ التي طالت معاناتها هي في الواقع أمر جيد، لأنها محاولة من قبل الدولة لوضع حد للبناء المشترك لصالح التجارة في المساكن الجاهزة والرهون العقارية"، يلاحظ أ. زاكريفسكي.

يلاحظ المشاركون في السوق أنه يتعين على المطور في موسكو، أثناء أنشطته، أن يحل عددًا من المشكلات التي لا يواجهها زملاؤه الغربيون عمليًا.

تبدأ الصعوبات بالفعل في المرحلة التحضيرية، عندما يتعين على المطور أن يطلب دراسة احترافية لقطاع السوق الذي يخطط للعمل فيه. في الغرب، تقول إحدى النظريات العصرية للتنمية أن المشاريع يجب أن تبدأ في الوقت الذي يكون فيه السوق في أدنى مستويات نشاطه، ولكن ظهرت أولى بوادر الانتعاش بالفعل - ثم بحلول نهاية دورة البناء التسهيلات، بعد 2-2.5 سنة، يمكنك أن تتوقع أقصى قدر من العائدات.

يقول أ زاكريفسكي. لا يمكن الحكم على الاتجاهات إلا على أساس بيانات غير رسمية وتصريحات المشاركين الخاصة، والتي، كما لاحظ محاور إنترفاكس، تكون في بعض الأحيان بعيدة عن الواقع. ويوضح قائلاً: "في بداية العام، تعلن الشركات عن نيتها تشغيل مليون متر مربع من المساحات المكتبية بحلول ديسمبر/كانون الأول، ولكن في الأول من يناير/كانون الثاني، اتضح أنه تم بناء نصف مليون فقط". اتضح أنه في الظروف الروسية يتحرك المطور نحو الهدف في الظلام ويجب أن يعتمد إلى حد كبير على غرائزه وحظه.

الأصول غير الأساسية

من المشاكل الكبيرة التي يواجهها المطورون أيضًا الثغرات الموجودة في تنظيم العلاقات بين المدينة وقطاع الأعمال. وبما أنه لا توجد قواعد واضحة لتنفيذ عقود الاستثمار، فإن هذه العلاقات لا تعتمد بشكل أساسي على أساس قانوني، بل على اتفاقيات رسمية.

تحاول المدينة تحميل المطورين إلى الحد الأقصى، ووضع الأعباء عليهم في شكل إنشاء مرافق البنية التحتية الاجتماعية، وشبكات المرافق، والمناظر الطبيعية، وما إلى ذلك. آلية حساب حصة المدينة غير شفافة وغالبا ما تسبب احتجاجات من المطورين.

"ينبغي تحديد العنصر الاقتصادي للعلاقة بين المطور والمدينة على أساس مؤشرات حقيقيةالربحية، وليس من معاملات مجردة”، كما يعتقد المشاركون في السوق، مشيرين إلى أن تكاليف الأعباء تصل في بعض الأحيان إلى ثلث تكلفة المشروع.

يمكن أن تشارك هياكل المدينة في التنمية، ولكن في هذه الحالة يجب أن تمتد أنشطتها حصريًا إلى المرافق الاجتماعية - المدارس والمستشفيات ورياض الأطفال، وما إلى ذلك. وهذا ما يحدث في الغرب. لكن في موسكو، يحاول مكتب رئيس البلدية التنافس مع الشركات الموجودة على أراضيه من خلال إنشاء هياكل تنفذ مشاريع تجارية بحتة. يصف أ. زاكريفسكي ذلك بأنه محاولة غير كفؤة من قبل المسؤولين لكسب المال حيث يجب على الشركة أن تكسب المال بنفسها. "مهمة السلطات هي تهيئة الظروف لتنمية الأعمال التجارية، والتي ستستجيب بعد ذلك بالضرائب. هذه هي الشراكة بين القطاعين العام والخاص التي يتحدث عنها الجميع، ولكن لم يتم تطويرها بعد على الإطلاق في بلدنا". هو يوضح.

العلاقات المرتبكة بين السلطات ورجال الأعمال تعيق دخول اللاعبين الأجانب إلى سوق العقارات في العاصمة، الذين اعتادوا العمل وفق قواعد واضحة وليس لديهم أي نفوذ على البيروقراطية المحلية.

إن غياب المنافسين يخلق ظروفا مواتية لتطوير شركات التطوير الروسية، ولكنه يعقد بشكل كبير مهمة المستثمرين الأجانب (سلاسل البيع بالتجزئة الدولية في المقام الأول)، الذين، كما يلاحظ أ. زاكريفسكي، "يتعين عليهم القيام بكل شيء بأنفسهم". "أوشان، أوبي، ايكيا لديها متطلبات واضحة لمجمعات التسوق، ولكن لا يوجد مطور في السوق قادر على تنفيذها بالكامل في الممارسة العملية"، يوضح.

الكلمة الإنجليزية Development تعني التطوير والتحسين. هذا المفهوم له معنى واسع. غالبًا ما يستخدم هذا المصطلح في تطبيق البناء.

التنمية - ما هو؟بعبارات بسيطة، وما علاقة التطوير والتحسين بصناعة البناء والتشييد؟

في تواصل مع

ما هو التطور في البناء

في صناعة البناء والتشييد، يشير هذا المصطلح إلى الأنشطة التي تهدف إلى إنشاء أو إعادة بناء أو تغيير مشروع البناء من أجل زيادة قيمته . كقاعدة عامة، تشارك الشركات في هذا النوع من الأعمال. يُطلق على رواد الأعمال الذين يعملون في هذا النوع من الأعمال اسم المطورين. يتم تنفيذ هذا النوع من العمل من قبل الأفراد والمكاتب.

هناك عدة أنواع من الأنشطة في هذا المجال. في أغلب الأحيان، هؤلاء هم المستثمرون الذين يستثمرون في مشاريع البناء مع توقع الحصول على ربح معين من البيع.

انتباه!بلغة واضحة،المطور هو البناء.

ظهور التطور في روسيا

جاء تطوير وإعادة بناء مشاريع البناء من اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية. في تلك الأيام لم يكن هناك مفهوم المستثمر أو المطور.

لم يقم المطور بتنفيذ أنشطة البناء والترميم المباشرة فحسب، بل بحث أيضًا عن التمويل لدفع تكاليف العمل.

اليوم، تم الحفاظ على هذه الوظائف، ولكن ظهرت مصطلحات جديدة، وتوسع نطاق الخدمات التي تقدمها الشركات، وتحسنت جودة الخدمة بشكل كبير.

ظهرت معلومات حول شركات التطوير في الصحافة.من هم المطورين وماذا يفعلون في روسيا؟?

الفيدرالية و الشركات المحليةوالتعاون مع مختلف المطورين. للشركات الفيدرالية مكاتب في العاصمة وتخضع لتعليمات المكتب المركزي. السكان المحليين ليس لديهم مكاتب تمثيلية في موسكو. تتم الإدارة على المستوى الإقليمي. ما يوحدهم هو مجال نشاطهم - تقديم الخدمات في صناعة البناء والتشييد والعقارات.

ماذا تفعل شركة التطوير؟

التي تقدمها الشركات المنفذة للمشاريع العقارية.

في حقل البناءالمشروع هو إعادة بناء أو بناء كائن.

تنخرط الشركات في دورة عمل كاملة، بدءًا من تحليل الفكرة وحتى تسليم المنتج إلى العميل في شكله النهائي.

يمكن للشركات أن تفعل أكثر من مجرد البناء والترميم. في بعض الأحيان يتم إجراء التجديدات لزيادة التكلفة. هذا النوع من العمل يسمى التجديد.

جميع الفروق الدقيقة في التعاون منصوص عليها في الاتفاقية المبرمة بين الطرفين. يشير إلى التوقيت والتكلفة وقائمة الأعمال. اعتمادا على مدى تعقيد المشروع، يمكن أن يصل سعر خدمات الشركة إلى 10٪ من تكلفة الكائن.

في الحقيقة مفهوم التنميةفي البناء يعني الإدارة وإدارة المنشأة. ويعتبر هذا أحد أكثر أنواع الأعمال ربحية في العالم. في روسيا تتطور بسرعة وهي واحدة من أكثر البلدان الواعدة.

مراحل التنمية

تتكون عملية العمل مع المشروع من عدة مراحل:

1. تطوير الفكرة والتحليل الأولي للمشروع.
2. ابحث عن موقع.
3. إنشاء المشروع وتقدير تكلفته.
4. العثور على المؤدي وإبرام اتفاق رسمي.
5. تنفيذ المشروع وإدارته.

يميز الخبراء بين نوعين من الأنشطة: اعتمادًا على الإدارة المالية ونوع الكائن.وينقسم كل واحد منهم إلى عدة فئات.

أنواع التطوير

حسب نوع العقارالتطور في البناءمقسمة إلى العمل الميداني:

• صناعة سكنية
• تجاري؛
• العقارات في الضواحي؛
• قطع الأراضي والأراضي.

عند العمل مع العقارات السكنية والتجارية، يتم تطوير جميع المراحل في مجال نوع البناء المقابل خطوة بخطوة. يتم تسليم الكائن النهائي إلى العميل.

لح قطع الأراضي والأراضيتطوير المشروع هوتطور تقسيم الأشياء الكبيرة إلى أشياء أصغر.تم الانتهاء من جميع المراحل، بما في ذلك المسائل القانونية والفنية. يتم تنفيذ العمل وفقًا للمتطلبات المحددة للعميل. يحدد العقد كافة التفاصيل التي تهم العميل:

• القدرات التي من المقرر أن تكون موجودة في المنشأة؛
• الدخول والخروج إلى أقرب الطرق السريعة.
• حجم أعمال البناء.

ويطلق الخبراء أيضًا على المكاتب والفنادق ومحلات البيع بالتجزئة والمستودعات والأنواع الصناعية. يمكن تصنيفها على أنها فئة تجارية. هذه اتجاهات واعدة في هذا المجال من النشاط.

الفئات التي تنقسم إليها العقارات

هناك تصنيفالتطوير العقاريوفقا لمؤشرات مختلفة:

• حسب غرض الملكية (للإقامة أو العمل أو الاستثمار)؛
• مستوى الاستعداد للتشغيل (البناء غير المكتمل، المنشأة قيد التشغيل، الإصلاحات الرئيسية أو إعادة البناء المطلوبة)؛
• إمكانية التكاثر العيني (الأشياء القابلة للتكاثر - المنازل والمزروعات، الأشياء غير القابلة للتكاثر - الأرض وباطن الأرض).

يقسم المحترفون العقارات المستنسخة إلى الدرجة الاقتصادية والنخبة ودرجة رجال الأعمال.

الدرجة السياحية

الأكثر شعبية بين أنواع مختلفةسكنينوع التطوير. سماته المميزة هي:

1. تكلفة منخفضة نسبيا.
2. الموقع بعيد عن وسط المدينة.
3. تم تنفيذ أعمال البناء باستخدام مواد غير مكلفة لتقليل التكاليف.
4. لا يتم توفير أماكن وقوف السيارات والبنية التحتية الاجتماعية دائمًا.

انتباه!وعلى الرغم من أن هذا النوع يعتبر من الدرجة الاقتصادية، إلا أن هذا لا يعني أن السكن مبني بجودة رديئة.

هناك الكثير من المنافسة في صناعة البناء الحديثة. الشركات تبذل قصارى جهدها لجذب الحد الأقصى للمبلغعملاء. ولذلك، يتم إيلاء اهتمام خاص للجودة. يتم التحكم في العملية في جميع المراحل. يفي السكن من الدرجة الاقتصادية بالمعايير المقبولة في روسيا، وهو متين ومريح. يتم استيفاء المعايير الصحية.

نخبة

هذه الفئة تعني الأفضل. شقة أو منزل النخبة عبارة عن مبنى يتمتع بأفضل الصفات.سوق التطويريتم تشكيلها للتو. لا يوجد إجماع بين الخبراء حول نوع السكن الذي يعتبر النخبة، أو على أي معايير يتم تحديد هذا المفهوم. مستغلين هذا الوضع، يقوم بعض أصحاب العقارات بتصوير العقارات الرخيصة على أنها فاخرة، وبالتالي يفرضون رسومًا أعلى عليها.

تقليديا، يتم تحديد النخبة من خلال مجموعة من البيانات التالية:

• موقع الكائن في مكان فريد؛
• المظهر الأصلي
• تم استخدام تقنيات جديدة أثناء البناء.
• مستمر معايير عاليةالجودة أثناء البناء.
• يتم توفير الاتصالات - المرآب ومحلات السوبر ماركت والطرق والمرافق الاجتماعية.

من بين المساكن الفاخرة تسمى البنتهاوس. هذا هو السكن في الجزء العلوي من المبنى. غالبًا ما يكون هذا مبنى سكنيًا على السطح مزودًا بجميع الاتصالات.

شركات التطويرتنقسم هذه الفئة إلى فئات فرعية تتحدث أسماؤها عن نفسها - متميزة وحصرية ومريحة.

عمل

تشمل هذه الفئة جميع العقارات غير السكنية. هذه هي المكاتب والمستودعات والمحلات التجارية والمؤسسات. كل ما يتعلق بتحقيق الربح من تشغيل المباني. في هذه الحالة، يتم الحصول على الدخل من:

• تأجير الممتلكات؛
• استخدامها كمقر لمصنع أو مصنع أو أي نشاط إنتاجي آخر؛
• مبيعات.

تشمل درجة الأعمال أيضًا الأراضي وقطع الأراضي. في هذه الحالة، يتم الحصول على الدخل من تأجير وبيع قطع الأراضي.

أنواع التطوير حسب الإدارة المالية

وفيما يتعلق بالتمويل، تنقسم التنمية إلى قسمين رئيسيين:

• تطوير الرسوم ;
• المضاربة.

النوع الأول هو المؤدي الذي لا يتحمل مسؤولية مالية، ولكنه مسؤول فقط عن التنفيذ. بالنسبة لحجم العمل المنجز، يحصل على مكافأة مالية. في أغلب الأحيان يكون هذا هو بناء مشروع تسليم المفتاح. ويتم العثور على المقاولين بشكل متزايد من خلال المناقصات. يحددون من هو على استعداد لإكمال المهمة معه جودة مقبولةللحصول على أفضل أجر للعميل.

أما النوع الثاني فينقسم إلى قسمين:

1. المطور هو المبادر ويتحمل مسؤولية نجاح المشروع. إنه يبحث عن المصممين والتمويل والبنائين. فهو لا يستثمر أمواله الخاصة في المشروع، لذلك لا يخاطر. ينسق جميع القضايا مع السلطات. ويأخذ أجراً مقابل عمله. المبلغ يعتمد على عوامل كثيرة.
2. المطور هو ممول المشروع. إنه ينتمي إليه بالكامل. كل المخاطر تقع على عاتقه. ومن ناحية أخرى، فهو يدير العقار ويمكنه تأجيره أو بيعه.

يمكن للشركة أن تشارك ليس فقط في أنشطة البناء، ولكن أيضًا في الأعمال القانونية والتقييمية والبحثية.

إذا اكتشفت ذلك،ماذا يعني ذلك بكلمات بسيطةتطوير، ثم يمكنك المشاركة بأمان في المشاريع الجديدة والاتصال بالشركات التي تقدم خدماتها. وعلى الرغم من أن المصطلح جديد وغير واضح تمامًا، إلا أن هذا النوع من النشاط يُمارس منذ فترة طويلة، وإن كان تحت اسم مختلف.

تطوير(من الإنجليزية التطوير - التطوير والتوسع والنمو) هو نشاط تجاري مرتبط بتحقيق الربح من إنشاء عقارات تجارية جديدة. المهنة مناسبة للمهتمين بالاقتصاد (انظر اختيار المهنة على أساس الاهتمام بالمواد الدراسية).

من المعتاد التمييز بين نوعين رئيسيين من التطوير: تطوير الرسوم (من الرسوم الإنجليزية - "المكافأة") - وتطوير المضاربة. إذا كان المطور في الحالة الأولى لا يتحمل المخاطر المالية ويعمل مقابل رسوم من العميل، ففي الحالة الثانية تقوم شركة التطوير نفسها بتنظيم كيان قانوني وتتحمل المسؤولية الكاملة عن بناء وتنفيذ المنشأة واستثمارها الأموال الخاصة في المشروع.

مميزات المهنة

يعمل المطورون، كقاعدة عامة، كمؤلفي فكرة المشروع: ما الذي سيتم بناؤه بالضبط وأين. الوظائف المدرجة في مسؤوليات المطور واسعة للغاية وتشمل العناصر التالية:

شراء الأراضي وتحديد إمكاناتها التجارية؛

إجراء تحليل لسوق العقارات من أجل الاستخدام الأكثر فعالية للعقار؛

تشكيل خطة أولية للشكل والحجم والمساحة والغرض الوظيفي للمشروع المستقبلي؛

تطوير المفهوم الأساسي للكائن والتصميم الأولي؛

الحصول على رخصة البناء؛

مراقبة التقدم في البناء.

إجراء البحوث التسويقية؛

تأجير عقار جاهز بموجب اتفاقيات أولية؛

بيع كائن جاهز.

كما يتعامل المتخصص في مجال التطوير مع القضايا المالية المتعلقة ببناء المشروع وتنفيذه لاحقًا. تشمل مسؤولياته البحث عن المستثمرين وحساب المخاطر والتكاليف المحتملة وحل مشكلة تقديم القروض من قبل البنوك وما إلى ذلك. كما أن إحدى المهام التي تواجه المطور هي الموافقة على المشروع في مختلف سلطات الدولة والبلديات.

إيجابيات وسلبيات المهنة

الايجابيات

يجب أن يفهم المطور المؤهل قضايا الأنشطة المالية والقانونية والهندسية والإنشائية. وبالنظر إلى هذا التنوع، يمكننا أن نقول بثقة أن هناك عدد قليل جدًا من المطورين المحترفين في سوق العقارات الروسي، مما يعني عدم وجود منافسة عالية في هذا المجال. ربحية عالية للمهنة والطلب و مشاريع مثيرة للاهتماميمكن أن يعزى إلى مزايا التخصص.

السلبيات

وتشمل عيوب المهنة الاتجاهات السلبية في العامين الماضيين المرتبطة بالأزمة في سوق العقارات. قد تكمن صعوبات العمل أيضًا في المواقف العصيبة اليومية المرتبطة بالتنسيق والموافقة على المشروع مع الهياكل الحكومية والبلدية. فقط للبدء في بناء المنشأة، من الضروري جمع عدة مئات من التوقيعات. إن تكلفة خطأ المطور مرتفعة للغاية: فنقص الخبرة يمكن أن يؤدي إلى خسائر مالية ضخمة، مما يؤدي إلى مبالغ أكبر بعدة مرات من دخل المطور.

مكان العمل

منظمات التصميم وشركات البناء وغيرها.

صفات مهمة

العقل التحليلي، مقاومة الضغوط، التصميم، المهارات التنظيمية. للعمل، يتطلب المطور أيضًا مهارات في مجال الأنشطة التنظيمية والإدارية. تعد الصفات القيادية مهمة أيضًا، حيث يقوم المطور (الذي يعمل غالبًا كصاحب عمل) بتجميع فريق من المتخصصين. تجربة الحياةيعد أمرًا ضروريًا لاختيار المحامين والمهندسين المعماريين ومتخصصي التسويق والوسطاء المؤهلين وما إلى ذلك.

من أجل إدارة عمل ناجح كمطور، تحتاج إلى تقييم حالة سوق العقارات بشكل صحيح وتكون قادرًا على التحليل آخر الصيحاتفي هذا المجال التجاري الصعب. يجب على مثل هذا المتخصص اتخاذ قرار في الوقت المناسب لإعادة توظيف المنشأة للحصول على ربحية أكبر وتنظيم هذه العملية برمتها بكفاءة. للقيام بذلك، يجب أن يكون لديك فهم جيد لنظرية الهندسة المدنية وأن يكون لديك الممارسة المناسبة. يجب أن يتمتع المطور بتعليم اقتصادي أو قانوني أو فني عالي، ومعرفة عميقة بسوق العقارات، وتقنيات البناء، والهندسة المعمارية، والتسويق والإعلان، والتسجيل القانوني للمعاملات.

أين تدرس لتصبح مطورًا؟

تتطور التنمية في روسيا تدريجيا، ولهذا السبب لا يوجد العديد من المتخصصين المؤهلين في هذا المجال اليوم. كقاعدة عامة، يأتي المتخصصون من أعمال البناء (على سبيل المثال، المصممين ومديري مشاريع البناء) إلى التطوير. خريجو كليات الاقتصاد والبناء والمالية وحتى التقنية يحققون النجاح في التنمية. لن تجد تخصص “التطوير” في الجامعات، لكن هناك تخصص “متقارب المعنى”: “الإنشاءات الصناعية والمدنية”، “إدارة المنظمات”، “الاقتصاد وإدارة المشاريع”، “الخبرة وإدارة العقارات”.

يشير تنوع مهنة المطور إلى ذلك دائرة واسعةمعرفة في مناطق مختلفةالقانون والأعمال والهندسة. يحتاج مثل هذا المتخصص أيضًا إلى التعليم في مجال التمويل والتسويق. اليوم، معظم المتخصصين في مجال التنمية لديهم تعليم تقني. العديد منهم من خريجي MGSU (جامعة موسكو الحكومية للهندسة المدنية). سيستفيد المطور من التعليم المالي والقانوني والاقتصادي. وبالإضافة إلى ذلك، المعرفة هي موضع ترحيب باللغة الإنجليزيةوالتطوير المهني المستمر - التدريب الداخلي والدورات وما إلى ذلك.

يجب أن يكون المطور قادرًا على حساب الأموال، والتعرف على الفرص الواعدة، والعثور على الاتصالات واستخدامها، وجذب الاستثمارات، وتنسيق أنشطة المشاركين الآخرين في العملية - فهذه كلها صفات رجل الأعمال والمدير. وعادة ما يتم تطويرها في تخصص إدارة الأعمال (MBA). لكن شهادات المطورين المتخصصة لم يتم إصدارها بعد في أي مكان في العالم.

من المساعدة الكبيرة في تطوير المطور كمتخصص ما يسمى IPP (المشروع المهني الفردي)، أي التدريب الداخلي في ظروف حقيقيةمن أجل اكتساب الخبرة اللازمة.

يمكن الحصول على المعرفة الأساسية في اتجاه "التطوير" في مدرسة أرسنال للمديرين في دورة الأعمال "إدارة العقارات".

في كثير من الأحيان، تسعى شركات التطوير إلى تدريب المتخصصين لديها بنفسها، بدلاً من إنفاق مبالغ ضخمة من المال للعثور على متخصصين ذوي خبرة وتوظيفهم.

مرتب

الراتب اعتبارًا من 26 مارس 2019

روسيا 30000—100000 ₽

موسكو 40000—130000 ₽

إن إدارة مشاريع التطوير هي مسؤولية أعمال بملايين الدولارات. يتم تعويض عمل المهنيين البارعين بالكامل. إن النقص الحاد في الموظفين يجبر الشركات على تقديم مكافآت وعروض اجتماعية موسعة للمتخصصين ذوي القيمة.

يتكون راتب المتخصص في مجال التطوير من سعر الصرف الثابتتدفعها شركة التطوير، والمكافآت. وتمثل الأخيرة نسبًا معينة متفق عليها مسبقًا لإدارة الكائن.

الخطوات والآفاق المهنية

إن العمل في مجال التطوير العقاري والمبيعات له خصائصه المميزة. المتخصص في مجال التطوير، كقاعدة عامة، هو بالفعل مدير، لديه خبرة في إدارة العديد من المشاريع. يقوم بتعيين الموظفين للعمل بنفسه ويتحمل كافة المخاطر. كاحتمال، يمكن النظر في خيار فتح أعمال التطوير الكبيرة الخاصة بك أو منصب أعلى في مجلس إدارة شركة بناء واستثمار كبيرة.

كقاعدة عامة، يبدأ تطوير المطور بالعمل في إطار تطوير الرسوم، أي الوفاء بالعقود من كبار المستثمرين. مع مرور الوقت، يمكن لأعمال التطوير تطوير أنشطة مستقلة مرتبطة بمشاركة أموالها الخاصة. وعليه، في هذه المرحلة من التطور، وعلى الرغم من المخاطر المالية المحتملة، فإن الأرباح تزيد عشرات ومئات المرات.

جودأخبار - منشور مؤسسي لنقابة المديرين والمطورين (GUD)، الذي تم إنشاؤه في أبريل 2002. يقول قول مأثور معروف للمطورين الأمريكيين: "يتم تحديد القيمة من خلال ثلاثة عوامل: الموقع، والموقع، وأخيرا، الموقع".

تطوير العقارات السكنية

مفهوم وجوهر التطوير السكني، تصنيف العقارات السكنية

لقد قمنا بدراسة وبحث جميع جوانب التطوير العقاري السكني. ولنبدأ بأصغر شيء: ما هي العقارات؟

العقارات- نوع الممتلكات التي يعترف بها القانون بأنها غير منقولة.

تشمل العقارات حسب الأصل قطع الأراضي وقطع الأرض وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض، أي الأشياء التي تكون حركتها مستحيلة دون ضرر غير متناسب للغرض منها، بما في ذلك المباني والهياكل ومشاريع البناء غير المكتملة.

وفقا للعامل المادي يتم تقسيم العقارات:

2. الأجسام العقارية:

3. الهياكل.

4. (مباني الإقامة الدائمة أو المؤقتة للأشخاص والفنادق والموتيلات والمعسكرات وغيرها من الهياكل المماثلة للهيكل السياحي) ؛

5. في الشقق المشتركة متعددة الأسر؛

6. الشقق؛

7. المنازل الريفية وغيرها من مرافق البنية التحتية لحدائق الريف بخلاف الأرض؛

8. جراجات فردية أو مساحات في مواقف الجراج أو في تعاونيات الجراج.

وتنقسم العقارات أيضًا إلى سوقية وغير سكنية وسكنية.

الجدول 1. قطاعات سوق العقارات

بحثنا يتطلب العقارات السكنية، وسوف ننظر في المباني السكنية.

العقارات السكنية

العقارات السكنية هي مباني مناسبة للعيش وتتوافق مع المعايير والمتطلبات الصحية المعمول بها في البلد الذي يقع فيه العقار. نداء السماسرة الأنواع التاليةالأجسام العقارية السكنية: شقق في مباني متعددة الشقق، منازل ريفية، منازل، عقارات تجارية، عقارات فاخرة.

أنواع العقارات السكنية.

تشمل الأشياء غير المنقولة (العقارات والعقارات) قطع الأراضي وقطع الأرض وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض، أي الأشياء التي تكون حركتها مستحيلة دون ضرر غير متناسب للغرض منها، بما في ذلك المباني والهياكل وأشياء البناء غير المكتملة. ويجوز أن يشمل القانون ممتلكات أخرى كعقارات. على سبيل المثال: يتم الاعتراف بالمؤسسة ككل، كمجمع عقاري يستخدم لتنفيذ الأنشطة التجارية، كعقارات.

تشمل العقارات الموجودة في قطاع الإسكان: قطع الأراضي والمباني السكنية ذات المباني السكنية وغير السكنية المرتبطة بها بشكل وثيق، والمباني الملحقة المنزلية، والمساحات الخضراء مع دورة تطوير طويلة الأجل، والمباني السكنية، والشقق، والمباني السكنية الأخرى في المباني السكنية وغيرها من المباني المناسبة للإقامة الدائمة والمؤقتة والهياكل وعناصر البنية التحتية الهندسية لقطاع الإسكان.

تقليديا، تنقسم العقارات إلى ثلاث مجموعات: المساكن، والمخزون غير السكني، والأراضي. وتتطور كل مجموعة من هذه المجموعات بشكل مستقل ولها إطارها التشريعي والتنظيمي الخاص بها.

مخزون المساكن - إجمالي جميع المباني السكنية، بغض النظر عن ملكيتها، بما في ذلك المباني السكنية والمهاجع والمنازل المتخصصة والشقق والمباني السكنية الأخرى في المباني الأخرى المناسبة للسكن. مصطلح "المباني السكنية" له عدة معانٍ.

المباني السكنية هي المباني المخصصة للسكن، والتي لا يمكن استخدامها لأغراض الإنتاج؛ السكنية هي المنازل والمباني المخصصة للإقامة الدائمة للمواطنين، وكذلك للاستخدام بالطريقة المحددة كمباني سكنية للمكاتب وصالات نوم مشتركة؛ المباني السكنية هي المباني السكنية والشقق والمباني السكنية الأخرى في المباني والمباني السكنية المناسبة للإقامة الدائمة والمؤقتة:

تعتبر المباني السكنية (إذا كانت موضوعًا لعقد الإيجار) مباني سكنية معزولة ومناسبة للإقامة الدائمة؛ المباني السكنية هي مباني مخصصة للعيش، ومناظر طبيعية فيما يتعلق بظروف منطقة معينة، وتلبية المرافق الصحية و متطلبات تقنية; المباني السكنية هي المباني المخصصة للسكن والتي تلبي المتطلبات الصحية والفنية المحددة. يتم التعرف على المباني السكنية كمباني معزولة، وهي ممتلكات غير منقولة ومناسبة للإقامة الدائمة للمواطنين.

أثناء عملية التصنيف، مجموعات منفصلةالعقارات ذات خصائص التشغيل المماثلة، والتي تحدد إمكانية اتباع نهج موحد لتقييمها. يساهم تصنيف الكائنات العقارية وفقًا لمعايير مختلفة في دراسة أكثر نجاحًا للأشياء ومسح سوق العقارات، ويسهل تطوير وتطبيق طرق تقييم أنواع مختلفة من العقارات. لهذه الأغراض يمكنك استخدامها مبادئ مختلفةالتصنيفات حسب مصدرها والغرض منها. لتقدير التكلفة، يتم تقسيم الأراضي والمباني والمنشآت إلى فئتين:

1. العقارات المتخصصة هي العقارات التي، بسبب طبيعتها المتخصصة، نادرًا ما يتم بيعها في السوق المفتوحة لمواصلة الاستخدام الحالي من قبل مالك واحد، ما لم يتم بيعها كجزء من الأعمال التجارية التي تستخدمها. . قد تكون الطبيعة الخاصة للعقارات بسبب ميزات التصميمأو التخصص أو الحجم أو الموقع أو مزيج من هذه العوامل.

2. العقارات غير المتخصصة هي العقارات التي يوجد طلب عام عليها والتي يتم شراؤها أو بيعها أو تأجيرها بشكل عام في السوق المفتوحة لاستخدامها في أغراض قائمة أو مشابهة أو كاستثمار أو للتطوير والتطوير. .

يتضمن تعريف العقار تحديد عنصرين في بنيته:

1. الأشياء الطبيعية (الطبيعية) - قطعة أرض وغابات ومزارع معمرة معزولة اجسام مائيةوالمناطق الجوفية.

2. الأشياء الصناعية (المباني).

أ) العقارات السكنية - مبنى منخفض الارتفاع (حتى ثلاثة طوابق)، مبنى متعدد الطوابق (من 4 إلى 9 طوابق)، مبنى شاهق (من 10 إلى 20 طابقا)، مبنى شاهق ( أكثر من 20 طابقا). يمكن أن يكون العقار السكني أيضًا عمارات، أو قسمًا (مدخلًا)، أو طابقًا في المدخل، أو شقة، أو غرفة، أو منزلًا ريفيًا؛

ب) العقارات التجارية - المكاتب والمطاعم والمحلات التجارية والفنادق ومرائب الإيجار والمستودعات والمباني والهياكل والمؤسسات كمجمع عقاري؛

ج) المباني والهياكل العامة (الخاصة): الطبية والترفيهية (المستشفيات والعيادات ودور رعاية المسنين ودور الأطفال والمصحات والمجمعات الرياضية، وما إلى ذلك)؛ التعليمية (رياض الأطفال ودور الحضانة والمدارس والكليات والمدارس الفنية والمعاهد ومراكز فنون الأطفال، وما إلى ذلك)؛ الثقافية والتعليمية (المتاحف، مجمعات المعارض، حدائق الترفيه والتسلية، المراكز والمسارح الثقافية، السيرك، القباب السماوية، حدائق الحيوان، الحدائق النباتيةإلخ) المباني والهياكل الخاصة - الإدارية (الشرطة، المحكمة، مكتب المدعي العام، السلطات)، المعالم الأثرية، المباني التذكارية، محطات القطار، الموانئ، إلخ؛

د) الهياكل الهندسية - هياكل الاستصلاح والصرف، والإعداد الهندسي الشامل للأراضي للتطوير، وما إلى ذلك.

أنظمة التصنيف المذكورة أعلاه تنظر إلى العقارات ليس ككل واحد، بل كأصول ثابتة وأراضي. في الوقت نفسه، إذا كان من الضروري تقييم القيمة السوقية للعقارات، فهناك حاجة إلى تصنيف يسمح بمراعاة خصائص "السلعة" الرئيسية للكائن. فيما يتعلق بالعقارات السكنية، هناك العديد من الإنشاءات النموذجية الممكنة.

على سبيل المثال، اعتمادا على مدة وطبيعة استخدام السكن:

1. السكن الأساسي - مكان الإقامة الدائمة؛

2. السكن الثانوي - السكن في الضواحي المستخدم لفترة زمنية محدودة؛

3. السكن الثالثي - مخصص للإقامة قصيرة المدى (الفنادق والموتيلات وما إلى ذلك).

فيما يتعلق بظروف المدن الكبيرة، من المعتاد التمييز بين الخصائص النموذجية التالية:

1. السكن الفاخر. وعادة ما يخضع للمتطلبات الأساسية التالية: التنسيب في أرقى المناطق في المدينة؛ الانتماء إلى الصندوق "الجديد" أو القديم "الستاليني" (في ظل وجود إصلاحات وإعادة إعمار كبيرة)؛ جدران من الطوب المساحة الإجمالية للشقق لا تقل عن 70 مترا مربعا. م؛ وجود غرف معزولة ذات تكوين قريب من الساحة، ومطبخ كبير (بمساحة لا تقل عن 15 مترًا مربعًا في المبنى الجديد)، ووجود مدخل محروس، أو مرآب تحت الأرض أو قريب، إلخ. بالنسبة للمنازل الريفية منخفضة الارتفاع والتي تعد جزءًا من النخبة، تعتبر متطلبات المستهلك التالية نموذجية: الإقامة على مسافة من المدينة بحيث لا تستغرق الرحلة أكثر من ساعة واحدة؛ جدران من الطوب البناء على مستويين أو أكثر؛ توافر مرافق الخدمات المنزلية والهندسية.

2. السكن المتفوق. يفترض طلب المستهلك على السكن من هذا النوع وجود الخصائص الرئيسية التالية: إمكانية التنسيب في مناطق مختلفة (ليس فقط الأرقى) في المدينة؛ بعض التخفيض في متطلبات مساحة الغرف والمطابخ إلى 12 و 8 متر مربع. م (على التوالي)؛ وجود غرفة معيشة بمساحة لا تقل عن 17 مترا مربعا. م. مجموعة أكبر من التصميم والمعايير التكنولوجية. فيما يتعلق بالمباني منخفضة الارتفاع الواقعة في منطقة الضواحي، فإن الخصائص الرئيسية هي القوة العالية والمتانة والتوصيل الحراري المنخفض للجدران، فضلاً عن توفير شبكات المرافق.

3. السكن القياسي. ويتميز بـ: التنسيب في أي منطقة من المدينة؛ امتثال المعايير المعمارية والتخطيطية لقوانين وأنظمة البناء الحديثة؛ وفقًا للتصميم والمعايير التكنولوجية، فهو ينتمي إلى منازل الجيل الثاني من بناء المساكن الصناعية والحديثة. بالنسبة لتطوير الضواحي منخفضة الارتفاع، ليست الخصائص التقنية هي الأكثر أهمية فحسب، بل أيضًا توفير المرافق الاجتماعية والمحلية الأساسية.

4. السكن ذو الجودة الاستهلاكية المنخفضة.

استنادا إلى شروط الطلب الاستهلاكي، التي تشكلت تحت تأثير عامل الملاءة المالية، فإن متطلبات هذا النوع من السكن صغيرة جدا: التنسيب في المناطق غير المرموقة؛ البعد عن وسائل النقل الرئيسية؛ تنتمي إلى أنواع هيكلية وتكنولوجية مثل مباني المخزون "القديمة" التي لم تخضع لرأس المال وأعمال الإصلاح والبناء ومنازل الجيل الأول من بناء المساكن الصناعية ؛ التنسيب في الطوابق الأولى من المنازل من أنواع أخرى؛ التقليل من الخصائص المعمارية والتخطيطية ، وما إلى ذلك.

التصنيف المدروس يأخذ في الاعتبار التفضيلات الفئات المستهدفةمستهلكي الإسكان ومستوى ملاءتهم (نهج التسويق). ومع ذلك، يمكن أيضًا توزيع العقارات السكنية على أساس إرشادات التخطيط الحضري. وبالتالي، عند اتخاذ القرارات الاقتصادية في سوق العقارات السكنية، يتم استخدام التصنيف، بما في ذلك: منازل المخزون “القديمة”، المبنية في فترة ما قبل الثورة؛ منازل بنيت منذ عام 1917 حتى نهاية الثلاثينيات، تتميز بالحلول المعمارية والتخطيطية المقتضبة، وتقع على مقربة من أماكن العمل (في تلك الفترة)، وهي مكانة قليلة في الوقت الحاضر، ولكن ذات خصائص هيكلية وتكنولوجية عالية؛

المنازل “الستالينية”، التي وقعت فترة بنائها في الفترة من أواخر الثلاثينيات إلى أواخر الخمسينيات، مما يمثل إحياء لمواقع التخطيط المعماري والحضري الكلاسيكي ويقع بشكل رئيسي في مناطق مرموقة بعيدة عن المناطق الصناعية؛

منازل الجيل الأول من بناء المساكن الصناعية (الستينيات) (مباني خروتشوف)، تتميز بانخفاض المعايير المعمارية والتكنولوجية؛

يتم أخذ كل هذا في الاعتبار ويتم حسابه مسبقًا أثناء البناء المخطط للمبنى. يتم اختيار قطعة أرض مجانية، وغير مرهونة وأكثر فائدة في الموقع. يتم وضع خطة البناء وجذب المستثمرين والبدء في تنفيذ الموقع.

كل هذا يأتي تحت العين الساهرة للمطور أو شركة التطوير.

لنبدأ بمفهوم ما هي التنمية؟

تطوير(أيضًا التطوير العقاري؛ من التطوير العقاري الإنجليزي "تحسين وتطوير العقارات") هو نشاط تجاري مرتبط بإنشاء عقار أو إعادة بناء أو تغيير مبنى قائم أو قطعة أرض، مما يؤدي إلى زيادة في قيمتها. في الممارسة الروسية، تم تطوير نوعين مختلفين من استخدام هذا المصطلح: التطوير العقاري (بالقياس إلى اللغة الإنجليزية) ونسخة قصيرة - التطوير، والتي لها نفس المعنى، ولا تشمل كائنات التطوير في الحالة العامة العقارات فحسب، بل أيضًا وأيضا، على سبيل المثال، تكنولوجيا المعلومات.

نتيجة التطوير هي ظهور كائن عقاري جديد يلبي احتياجات معينة للأعمال والسكان، ووفقًا لخصائصه، مثل المادية،

المتانة، وارتفاع كثافة رأس المال، والمشاركة في عدد من دورات الإنتاج المتعلقة بالسلع الرأسمالية.

التنمية هي اقتصاديا عملية مهمة حياة عصرية. تؤدي الاستثمارات في العقارات إلى زيادة النشاط في عدد من قطاعات الاقتصاد ذات الصلة: إنتاج مواد البناء والإسكان والخدمات المجتمعية وإنتاج السلع الاستهلاكية المعمرة. في نهاية المطاف، ضمان زيادة في الناتج الإجمالي والعمالة في البلاد.

تتجلى كفاءة التنمية في الميزانية أيضًا في جانبين رئيسيين:

· غير مباشر
الميزانية المباشرةوينعكس تأثير مشاريع التطوير العقاري في تلك المدفوعات والضرائب التي تنشأ بشكل مباشر في عملية تنفيذ مشاريع التطوير، فكيف يمكن أن يعزى هذا النوع من إيرادات الميزانية إلى: دفعات حق التطوير، إيجار قطع الأراضي، الضرائب على أرباح المطورين والمستثمرين والضرائب مع أجورالعاملون في تنفيذ المشاريع.

تأثير الميزانية غير المباشر- هذه هي الدخل (أو وفورات الميزانية) التي تتلقاها الميزانية في عملية تشغيل الكائن العقاري الذي تم إنشاؤه: الضرائب على أرباح المؤسسات، والضرائب العقارية، وضريبة الأراضي، وكذلك المدخرات بسبب زيادة توظيف السكان، والنمو من دخولهم.

تتجلى الكفاءة الاجتماعية للتنمية في تحسين البيئة المعيشية والأنشطة الحياتية والدخل ونوعية حياة السكان تحت تأثير التغيرات في المخزون العقاري.

يبدو أن التعريف الأكثر نجاحًا لمفهوم "المشروع" هو ما يلي: "يُفهم المشروع على أنه نظام من الأهداف التي تمت صياغتها ضمن إطاره، أو تم إنشاؤها أو تحديثها لتنفيذها لأشياء مادية، العمليات التكنولوجيةوالوثائق الفنية والتنظيمية لهم والموارد المادية والمالية والعمالية وغيرها من الموارد ، وكذلك قرارات الإدارةوتدابير تنفيذها". ولهذا الغرض يتم إنشاء مشاريع استثمارية من أجل جذب المستثمرين المحتملين للاستثمار، واستثماراتهم المجانية. يتم تقديمها في عرض تقديمي للمستثمر المستقبلي.

الاستثمارات، كما تعلمون، تعني استثمارات طويلة الأجل للأموال بهدف عائدها اللاحق وتوليد الدخل. تجدر الإشارة إلى أنه وفقا ل التشريع الروسييمكن أن تكون الاستثمارات "نقدًا وأوراقًا مالية وممتلكات أخرى، بما في ذلك حقوق الملكية وحقوق أخرى ذات قيمة نقدية، مستثمرة في أشياء تجارية و (أو) أنشطة أخرى من أجل تحقيق الربح و (أو) تحقيق تأثير مفيد".

بناءً على التعريفات المذكورة أعلاه، يمكننا صياغة التعريف التالي للمشروع الاستثماري: “المشروع الاستثماري هو نظام مترابط يتم تنفيذه بوعي من الأنشطة والموارد المستخدمة فيها، ويهدف إلى إنشاء أصول ذات طبيعة طويلة الأجل للاستخدام لهذا الغرض. من العائد اللاحق على الأموال المستثمرة وتوليد الدخل. قد تشمل الخيارات المحددة للمشاريع الاستثمارية إنشاء مؤسسة جديدة، أو توسيع الإنتاج، أو إنشاء خط أعمال جديد. مشاريع التطوير العقاري، التي يكون الغرض منها إنشاء كائنات عقارية جديدة بقيمة أكبر من تكاليف إنشائها، يمكن اعتبارها نوعًا من المشاريع الاستثمارية، ولكنها تختلف في بعض الميزات. وتشمل هذه الميزات الكثافة الرأسمالية العالية للمشاريع، ومدة دورة الاستثمار، وعدم قابليتها للتجزئة (كقاعدة عامة). الكائن الذي تم إنشاؤهوطبيعتها المبتكرة، مما يجعل مشاريع التطوير العقاري صعبة التنفيذ للغاية.

تطوير المفهوم والمراجعة الأولية للمشروع.

1. تقييم الموقع ودراسة جدوى المشروع

2. تصميم المشروع وتقييمه

3. المقاولات والبناء

4. تسويق النتائج وإدارتها والتخلص منها.

وباعتباره تحولا نوعيا في التطوير العقاري، فهو يمثل وحدة العمليات المادية والاقتصادية والقانونية. يرتبط أي تطوير للعقار بالتغيرات المادية التي تضمن ظهور صفات استهلاكية جديدة في العقار تلبي احتياجات المجتمع المتغيرة. يمكن أن تكون هذه التغييرات جذرية (تحويل قطعة أرض غير مطورة إلى قطعة أرض تحتوي على مبنى)، أو قد لا تكون ملحوظة للغاية من الخارج (كما هو الحال عند نقل جسم من قطعة أرض) الاستخدام الوظيفيإلى أخرى، على سبيل المثال من مخزون المساكن إلى مخزون "غير سكني")، لكنها موجودة دائمًا، باعتبارها علامة ضرورية على التطور، وشرطًا ضروريًا لزيادة التأثير الاقتصادي لاستخدام الكائن.

في ظروف الاقتصاد الحديث، الذي يتميز بديناميكية العمليات، خاصية مهمةالإمكانات المادية للعقارات هي قدرتها على التطوير الذاتي، والانتقال من نوع واحد من الاستخدام إلى آخر. وفي هذا الصدد، تتغير متطلبات حلول تخطيط المساحة، والتي ينبغي أن توفر القدرة على تحويل المساحة الداخلية للمباني، مما يسمح لها بتغيير استخدامها - من طابق المبيعات إلى عدد من المكاتب، ومنها إلى غرفة الاجتماعات ، إلخ.

ويتحقق الجانب الاقتصادي للتنمية في زيادة قيمة العقار نتيجة للتغيرات المادية التي تحدث. وفي الوقت نفسه، هم أنفسهم تغيرات فيزيائيةليست حجة بعد لصالح زيادة قيمة الكائن - فهي تنطوي على تغيير في قيمة الكائن فقط بقدر ما تضمن ظهور كائن له صفات استهلاكية تجعل هذا الكائن مطلوبًا في السوق. وبالتالي، فإن الزيادة في القيمة لا يتم ضمانها من خلال أي تحولات مادية، ولكن من خلال تلك التي تلبي متطلبات السوق وطلبات المستهلكين. كلما زاد هذا المراسلات، كلما ارتفعت قيمة الكائن الذي تم إنشاؤه، زادت كفاءة التطوير.
هذا هو بالضبط ما هو ضروري لفهم التنمية - يتم ضمان الزيادة في قيمة الكائن في المقام الأول ليس عند تنفيذ البناء، ولكن عند اختيار خيار التطوير.
يرتبط الجانب القانوني للتنمية بالتسجيل القانوني للتغييرات التي تم إجراؤها، وظهور ملكية جديدة نوعيًا بقيمة أكبر من الملكية الأصلية. يعد تسجيل كائن تم إنشاؤه حديثًا وحقوقه أمرًا أساسيًا نقطة مهمةحيث أنه بعد ذلك فقط يمكننا التحدث عن استكمال عملية التطوير.

كمثال، يمكننا الإشارة إلى هذا النوع من التطوير العقاري مثل نقل المباني من السكنية إلى غير السكنية. إنه يستحق أن يناقش بمزيد من التفصيل. في التسعينيات القرن العشرين وفي العديد من المدن الروسية، وخاصة العواصم، يعد هذا التحويل من أكثر المعاملات شعبية في سوق العقارات. في الوعي الجماهيري، حتى بين المشاركين المحترفين في سوق العقارات، نادرًا ما ترتبط بمفهوم "التنمية"، ومع ذلك فإن هذا هو الحال تمامًا: تتضمن هذه الترجمة إجراء تغييرات على الخصائص الفيزيائية للعقارات، مما يعني تغيير الغرض الوظيفيالعقارات، وهو ما يعني ظهور عقار جديد يطلبه السوق.

التنمية هي وسيلة لحل التناقض بين احتياجات المجتمع المتغيرة والمتنامية للخدمات المقدمة باستخدام العقارات، من ناحية، والخصائص النوعية والكمية القائمة للعقارات، من ناحية أخرى. يتصرف كما الاتجاه الأكثر أهميةالاستثمارات الحقيقية، فإن تنفيذ المشاريع التنموية ليس فقط وسيلة لزيادة ثروة المالك أو مصدر دخل للمطورين والمستثمرين، بل له أيضًا تأثير تأثير حقيقيعلى العمليات الاقتصادية لدخل الميزانية والعلاقات الاجتماعية.

رسم بياني 1.2 كفاءة مشروع التطوير

1. يتم تحديد الفعالية التجارية للمشاريع التنموية من خلال نسبة التكاليف إلى النتائج، مما يضمن معدل العائد المطلوب للمشروع. يعد تقييم الفعالية التجارية جزءًا لا يتجزأ من تحليل المشروع ككل وسيكون موضوعًا لاهتمام خاص. الكفاءة الاقتصاديةويتجلى التطوير في التأثير الإيجابي للتطوير العقاري على العمليات الاقتصادية والذي يمكن أن يكون له بعد من حيث التكلفة.
يمكن تقليل التأثير الإيجابي المشروط للتنمية على الاقتصاد إلى جانبين: إقليمي وقطاعي.

الجانب الإقليمي لتأثير التنمية هو أن تطوير العقارات يؤدي إلى تغيير نوعي ليس فقط في العقارات نفسها، ولكن أيضًا في محيطها. إذا تبين، في هذه الحالة، أن خيار التطوير العقاري هو الأفضل، فإن التأثير الإيجابي للتطوير على تطوير المناطق المحيطة يكون الحد الأقصى ويساهم في أقصى زيادة في قيمتها.
عند النظر في تأثير التنمية على البيئة، فإنهم غالبا ما يتحدثون عن التأثير على المستوى الجزئي، وبالتالي التأكيد على الطبيعة المحلية لهذا التأثير. إلا أن حجم (تأثيرها) يتحدد بحجم المشاريع. معظمها ليس لها تأثير حقيقي إلا على محيطها المباشر، لكن المشاريع واسعة النطاق قد تكتسب أهمية إقليمية وحتى وطنية.

يتم تحقيق تعظيم التأثير الإيجابي للتنمية على جودة التنمية الإقليمية من خلال نهج متكامل باستخدام هذه الأشكال التنظيمية والاقتصادية التي تأخذ في الاعتبار تطوير الكائنات العقارية الفردية من خلال منظور نهج شمولي لمشاكل التنمية الإقليمية.

التنمية كيف النشاط المهنيلا يوجد فقط في اقتصاد السوق حصريًا، ولكن فقط عندما يتم إنشاء أشياء "للسوق"، مع توقع بيع (تأجير، نقل ملكية) الأشياء العقارية التي تم إنشاؤها. وبهذا المعنى، فإن مصطلح "التطوير" لا يستخدم عادة في الحالات التي نتحدث فيها عن البناء "حسب الطلب"، من أجل التقدم مستخدم محددعلى الرغم من أن التطوير العقاري موجود هنا بلا شك كعملية مادية.

"السوق" هو ​​الفرق الأكثر أهمية بين المطور والعميل. على سبيل المثال، ينفذ العميل بشكل أساسي تنظيميًا واقتصاديًا و الوظائف الفنيةوالتأكد من أن أنشطة العميل تتوافق مع متطلبات المشروع من حيث التكلفة والتوقيت والجودة. في المقابل، فإن الأنشطة الرئيسية للمطور هي الجوانب المالية والاقتصادية - اختيار مشروع قابل للتطبيق تجاريًا، وجذب الاستثمارات، وضمان الاستدامة المالية للمشروع.

مراحل التطوير

نتيجة التطور هي ظهور كائن عقاري جديد يلبي احتياجات معينة للأعمال والسكان وبحسب خصائصه، مثل المادية، والمتانة، وارتفاع كثافة رأس المال، والمشاركة في عدد من دورات الإنتاج المتعلقة بالسلع الرأسمالية.
إن إنشاء كل عقار هو مشروع استثماري خاص، لذا فإن أساس دراسة عملية التطوير هو التعامل معه كمشروع استثماري.

يستخدم مفهوم "المشروع" على نطاق واسع في الأدبيات الاقتصادية الحديثة وممارسة الأعمال التجارية، ومع ذلك فهو أحد المصطلحات التي لم يصبح تفسيرها واضحا بعد. وبالتالي، في كثير من الأحيان يُفهم المشروع على أنه مجموعة من الوثائق التي تصف إجراءات الإنشاء ومتطلبات أي هيكل. الفهم الآخر لنفس المصطلح هو أن المشروع عبارة عن خطة لحدث مهم لمبادريه ومنظميه. أخيرًا، هناك تعريفات حيث يُفهم المشروع على أنه نظام من الإجراءات يهدف إلى تحقيق هدف محدد بوضوح باستخدام مجموعة محددة من الموارد.

يبدو أن التعريف الأكثر نجاحًا لمفهوم "المشروع" هو ما يلي: "يُفهم المشروع على أنه نظام من الأهداف المصاغة في إطاره، والأشياء المادية التي تم إنشاؤها أو تحديثها لتنفيذها، والعمليات التكنولوجية، والوثائق الفنية والتنظيمية الخاصة بها". والموارد المادية والمالية والعمالية وغيرها من الموارد، وكذلك القرارات والتدابير الإدارية لتنفيذها."

الاستثمارات، كما تعلمون، تعني استثمارات طويلة الأجل للأموال بهدف عائدها اللاحق وتوليد الدخل. تجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للتشريع الروسي، يمكن أن تكون الاستثمارات "نقدًا وأوراقًا مالية وممتلكات أخرى، بما في ذلك حقوق الملكية والحقوق الأخرى ذات القيمة النقدية، المستثمرة في أنشطة ريادة الأعمال و (أو) أنشطة أخرى من أجل تحقيق الربح و (أو) تحقيق تأثير مفيد آخر.
بناءً على التعريفات السابقة يمكننا صياغة التعريف التالي للمشروع الاستثماري:

"المشروع الاستثماري هو نظام مترابط يتم تنفيذه بوعي من الأنشطة والموارد المستخدمة فيه، ويهدف إلى إنشاء أصول ذات طبيعة استخدام طويلة الأجل بغرض تحقيق عائد لاحق على الأموال المستثمرة وتوليد الدخل"

قد تشمل الخيارات المحددة للمشاريع الاستثمارية إنشاء مؤسسة جديدة، وتوسيع الإنتاج، وإنشاء خط أعمال جديد، وما إلى ذلك، وما إلى ذلك.

مشاريع التطوير العقاري، التي يكون الغرض منها إنشاء كائنات عقارية جديدة بقيمة أكبر من تكاليف إنشائها، يمكن اعتبارها نوعًا من المشاريع الاستثمارية، ولكنها تختلف في بعض الميزات. وتشمل هذه الميزات الكثافة الرأسمالية العالية للمشاريع، وطول دورة الاستثمار، وعدم قابلية تجزئة الكائن الذي تم إنشاؤه (كقاعدة)، والطبيعة المبتكرة، وما إلى ذلك، مما يجعل تنفيذ مشاريع التطوير العقاري صعبًا للغاية.
خلال عملية التطوير تقرر ذلك المجمع بأكملهالمشاكل المترابطة، ويتم حل الكثير منها بالتوازي. مع أخذ ذلك في الاعتبار، يمكننا القول أن العملية برمتها يمكن تقسيمها إلى عمليات متصلة ببعضها البعض في تسلسل معين.
لا يتطابق محتوى وعدد هذه العمليات الفرعية دائمًا في تفسير المؤلفين المختلفين، على الرغم من أن المخطط الرئيسي، بالطبع، يظل شائعًا.
في الأكثر منظر عاميمكن اختزال مشروع التطوير العقاري إلى ثلاث مراحل رئيسية: مخطط التطوير

مراحل التطوير

المفاهيمية والتنظيمية والتصميم والبناء، ويمكن لكل منهم أن يأخذ خط كاملسنوات، وبالتالي فإن البناء في حد ذاته لا يشكل سوى جزء صغير من دورة التنمية الشاملة. إن التقسيم إلى هذه المكونات مثير للاهتمام في المقام الأول لأنه يؤكد على أهمية هذه المكونات، على الرغم من أنه لا يذكر الكثير عن محتواها.

مع الأخذ في الاعتبار الملاحظة الأخيرة، فإن النهج الموضح في عدد من الأعمال التي قام بها متخصصون بريطانيون في التطوير العقاري هو أكثر تفصيلاً. ووفقاً له، هناك خمس مراحل رئيسية في تنفيذ مشاريع التطوير العقاري، وتنقسم كل منها بدورها إلى عدد من المكونات:

1.1 تطوير المفهوم ومراجعة التصميم الأولي

1.2 تحديد أهداف التطوير والخوارزمية والإنجازات

1.3 تحديد استراتيجية التطوير الرئيسية

1.4 دراسة السوق وتحديد الموقع المناسب للمشروع

1.5 تقييم الموقع ودراسة جدوى المشروع

1.6 تحليل الطلب والجدوى المادية لتنفيذ المشروع

1.7 إجراء مشاورات أولية مع السلطات التنظيم الحكومي

1.8 التنبؤ بالموقف المحتمل للأطراف المعنية الأخرى وتحديد احتمالية تلقي التمويل.

تصميم المشروع وتقييمه:

1.1 تشكيل فريق التطوير

1.2 إعداد خطة عمل للمشروع

1.3 التصميم وحساب التكلفة وتقييم فعالية المشروع

1.4 الحصول على الموافقات والتصاريح من سلطات مراقبة الدولة؛

1.5 إجراء تغييرات (إذا لزم الأمر) على المشروع والحصول على التصاريح النهائية

المقاولات والبناء:

1.1 اختيار المقاول وإبرام العقد معه

1.2 إنشاء نظام للتفاعل بين مجالات تنفيذ المشروع

1.3 إنشاء نظام مراقبة المشروع

1.4 تسويق النتائج وإدارتها والتخلص منها

1.5 تحديد المدة والطريقة والأفراد للحملة التسويقية

كما هو واضح، فإن المراحل الموضحة أعلاه لا تخلف بالضرورة بعضها البعض بالتتابع؛ في بعض الأحيان، في الممارسة العملية، تسير الأمور بالتوازي مع بعضها البعض، ولا تتدفق إلا بشكل منطقي من بعضها البعض (مثل التصميم والبناء)، وبعضها يصعب عمومًا اعتبارها مرحلة منفصلة، ​​على سبيل المثال، ما يتعلق بالتسويق وإدارة التدفق النقدي.

وفي الواقع فإن مكونات مشاريع التطوير العقاري المذكورة أعلاه يجب أن تعتبر بمثابة بعض العمليات الفرعية التي يتم من خلالها الكشف عن مختلف جوانب تنفيذ المشاريع التطويرية.

من وجهة نظر عرض تسلسل تنفيذ مشاريع التطوير العقاري، يبدو المخطط الذي يمكن بموجبه تمثيل عملية التطوير بثماني مراحل رئيسية أكثر قبولًا.

تختلف دورة التطوير عن دورة البناء: فمرحلة تنفيذ المشروع (البناء، إعادة الإعمار، إلخ) ليست سوى مرحلة واحدة (وهي ليست الأصعب) من مراحل عملية التطوير. الغرض من التطوير ليس مجرد إنشاء عقار (قد يكون هذا كافيًا للمقاول). الغرض من التطوير هو توليد الدخل (الربح) من خلال إنشاء كائنات تلبي احتياجات المشترين (المشترين والمستأجرين) للعقارات.

الظروف في الموقع

في هذه اللحظةيوجد في موقع التصميم مباني إنتاجية وإدارية للمصنع وهي في حالة مرضية. عند إعادة بناء مباني الإنتاج وإعادة تنظيمها لوظيفة أخرى، من الضروري إجراء تقرير فني عن حالة الهياكل الحاملة للمباني. توجد شبكات مرافق في الموقع تخدم بشكل أساسي مباني الإنتاج الحالية للمصنع. تخضع شبكات المرافق المذكورة أعلاه للنقل والنقل وهي عامل يزيد من تكلفة المشروع. المخرج من هذا الوضع هو تحديد موقع المباني بطريقة تتجنب نقل الشبكات، ولكن هذا يفرض قيودًا على تخطيط العقار المستقبلي.

خصائص المشروع

الهدف الرئيسي للمشروع هو تصميم وبناء مركز أعمال إقليمي (RBC)، حديث في هندسته المعمارية ويلبي المعايير الدولية، من أجل تشكيل بنية تحتية للأعمال في المناطق وخلق ظروف مواتية لبيئة الأعمال والهياكل الحكومية التي تساهم في رفع كفاءة ممارسة الأعمال وجذب مجتمع الأعمال والاستثمار في الاقتصاد الإقليمي.

يركز مركز الأعمال الإقليمي الذي تبلغ مساحته الإجمالية 43300 م 8، والذي يلبي المعايير الأوروبية العالية، على تقديم مجموعة كاملة من الخدمات، بما في ذلك إمكانية دمج الهياكل التجارية والفندقية والثقافية والترفيهية في مجموعة واحدة. وسوف يصبح مكان جذب لنخبة رجال الأعمال، ومركز الحياة التجارية في المنطقة. مجمع فريد من نوعهالخدمات التي هناك حاجة ملحة لها في المنطقة، والتي يتم تقديمها في إطار عمل مركز التنمية الإقليمي، تتضمن في المقام الأول تطوير البنية التحتية لخدمة الأنشطة التجارية من حيث:

1. دعم المعلومات والتسويق

2. أنشطة العرض والمعارض

3. تقديم خدمات الخبراء

4. الدعم الفني المبتكر

5. تدريب المتخصصين في مجال ريادة الأعمال

تلبية احتياجات خدمات الأعمال عالية الجودة

وبناء على هذه البيانات يمكننا النظر فيها ملخصجميع مراحل التطور.

.
البدء بمشروع تنموي

المبادر بمشروع تطويري يمكن أن يكون إما مالك العقار، الذي يهتم بزيادة قيمة العقار من خلال تحويله النوعي، أو المستثمر، الذي يبحث عن الاستثمار الأكثر ربحية، ولكن في أغلب الأحيان تأتي المبادرة من المطور الذي يبحث عن منطقة لاستثمار رأس ماله ونشاطه المهني . المبادرة نفسها هي نتيجة لوجود خطة (فكرة) استثمارية معينة للمشروع، والتي تنشأ على أساس معرفة السوق، والأكثر أهمية اتجاهات واعدةتطورها والطلب المحتمل ومستوى المنافسة في السوق وآفاق تطوير منطقة معينة.

تقييم المبادرة